国际化标准、本地化管理，WeWork中国将加速空间扩张和产品落地 | 爱分析访谈

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重空间体验和全球资源链接，打造新型办公社区
调研 | 吴永哲 凯西 撰写| 凯西
千禧一代现已逐步成为企业员工主力。同时，在传统办公租赁的重模式下，中小创业团队往往面临着较大的现金流压力，且难以根据扩张节奏进行灵活租赁。因此，联合办公及新型社区的重空间服务和社交链接、灵活租赁的优势愈发明显。从供给端来看，随着我国房地产进入存量时代，降本增效成为时代趋势，大量商业地产可被改造为联合办公及新型社区空间。
在需求和供给端的双重利好下，据高力国际发布的报告显示，中国联合办公空间与社区将保持每年30%的增长率，越来越多的国内外初创团队和大型企业将选择进驻联合办公及社区空间。
作为全球创造者社区的开拓者，WeWork目前已形成全球最大的办公空间网络，拥有335个空间，32万以上的会员，已将市场扩展到20多个国家。
鉴于中国办公空间市场的巨大潜力，WeWork于2015年底正式进入中国，累计获得10亿美元融资，已进入包含北京、上海、香港、成都、深圳、杭州等一二线城市。在今年上半年并购中国联合办公品牌“裸心社”后，其在中国的项目数量几乎翻倍，目前现达到69家，明年仍将加速扩大空间规模。
WeWork“重空间体验”的品牌优势、基于大数据的研发能力以及庞大的全球社区资源为其拓展中国市场打下了良好的基础，并构成其核心优势。
01
通过标准化设施服务和本地化
管理运营实现空间体验升级
WeWork在品牌定位方面聚焦于服务质量和空间体验升级。WeWork认为，工作的性质正在发生改变，为激发员工的创新力和生产力，需要良好的艺术氛围、更合理化的硬件设施以及更活跃的社区环境相结合。在此方面，WeWork总部充分放权于中国团队，确保在沿用全球高标准设施服务的基础上，充分考虑到本地化差异，以本地化创意设计促进创造和团队协作，并以技术最大化利用空间资源。
在空间设置方面，WeWork中国通过历史数据和人流监测做分析判断，拥有一支近100多人的研发团队监测空间的使用情况。安装在会议室、流动工位等地的传感器实时在传输数据，以确保空间和材料使用的高效性，为下一个项目的空间设置提供重要参考。
同时，基于自身积累的空间精细化运营能力，明年上半年，WeWork中国计划将空间设计能力和WeWork文化输出给合作伙伴，大规模在中国大陆地区落地其个性化定制和运营项目“Powered by We”, 覆盖包括北京、上海等城市。通过为大企业成员提供专门的空间定制解决方案，提升空间效率、加强创新文化并促进全球社区连接。
02
以平台链接团队
和全球社区网络
在提供充满创造性和高效合理化的空间之外，WeWork中国正通过其全球办公网络资源链接各个社区和提供创业支持。这其中“国际化”基因和社区网络正是其核心竞争力。
一方面，依托其国际化社区和32万会员基础，会员可在线上平台找到合适的“兴趣小组”并彼此分享资源，实现跨国界的资源共享。据统计，70%的会员之间有互动往来，并有50%的会员达成了商业合作。另一方面，空间内各式社区、行业交流和投资人对接等活动也将为入驻企业链接更多国际和跨界的人脉资源。
除此之外，WeWork中国也将在空间扩张的同时大规模引入另一全球化产品“WeWork Labs”，在与本地孵化器和加速器联合招募并审核申请团队后，共同为其提供法律咨询、导师服务、招聘帮助、全球曝光等全方位服务，加速其成长。当客户成为 WeWork Labs 会员之后，也会被默认同时成为 WeWork 会员，享有 WeWork 会员所有权益。
WeWork中国的下一步是加速扩张空间规模，吸引更多企业入驻，并大规模落地包括“Powered by We”和“WeWork Labs”在内的全球产品服务。同时，对于长期租约与短期会员费收入之间存在的期限错配的风险，WeWork中国认为，由于WeWork社区采用按月、按工位租赁的灵活模式，将较少受到经济周期的影响，业态本身就具备抗风险属性；同时将通过对会员业务运作的预判、收入提升、精细化的成本管控及更高质量的产品服务来抵御潜在风险。
近期，爱分析对WeWork中国北方区总经理进行了访谈，围绕办公社区空间的行业判断、WeWork中国的运营模式、业务现状、战略规划等方面进行采访。以下是节选的部分访谈内容。
全斌（Conan Quan）先生,中国北方区总经理
全斌先生现任WeWork中国北方区总经理，负责北方区的运营管理及业务发展。在房地产、互联网、零售等领域拥有丰富经验，精通公司的运营和业务拓展。此前曾任小麦铺科技发展有限公司副总裁，并曾担任雷格斯（Regus）中国区区域总监及中外运敦豪（DHL）多个重要职务，拥有丰富的专业积累和多年综合管理经验。
全斌先生毕业于北京大学光华管理学院MBA，获得工商管理硕士学位。
03
办公人群和属性变化促进业态升级，商业地产改造空间大
爱分析：办公社区空间未来趋势是怎样的？
全斌：办公对于人们来说是一个很重要的、高频多次的场景。
从消费端趋势来看，第一，随着越来越多的千禧一代步入职场，充满创意感、社交型、灵活的办公空间更能迎合他们的需求。
第二，如今人们的工作属性从独立办公转向协作和跨界创新型，将需要通过开放的办公业态获取更多信息源。
第三，随着全球化的发展，中国的公司希望有更多机会接触到海外创业团队，WeWork则可以提供给他们这种机会。
第四，站在企业的角度，无论处于怎样的经济周期，始终都需要办公社区空间这样的业态。当经济上行，业务快速增长，扩租的需求增加，传统办公场所很难满足他们快速扩张的需求。当经济下行，很多中小创业团队面临周转问题，传统的押金+长租约的方式将为他们带来现金流的压力。WeWork引领的新型未来办公模式则可以缓解这两方面问题。
从供给端来看，为满足消费端需求，新型未来办公现在都在强调“空间即社区和服务”，不仅仅局限于办公空间的单一属性。WeWork内部就流行着“TGIM”（Thank God It’s Monday）的说法，因为工作日对入驻企业的会员则意味着更丰富的活动类型和产品服务。办公和生活方式一体化也会是未来趋势。
爱分析：怎样看待行业所处的阶段？
全斌：刚刚起步，值得开拓的空间很大。
第一， 从现有的高端写字楼供给量来看，新型办公社区的占有率并不高，还有很大的空间。
第二， 从新的供给端来看，当很多二三线城市的写字楼处于在建阶段就希望能借助新型办公空间的力量进行空间设计的改造。此外，非传统的办公地点，包括商场、游戏厅、甚至社区等等都有机会被改造成办公生活一体化的空间。
04
建立全球化标准和本地化
管理体系，避免“水土不服”
爱分析：从美国到中国，WeWork提供哪些标准化服务？又做了哪些本土化工作？
全斌：空间标准是一致的。中美创业团队对办公空间的基本需求类似，都需要高品质的基础设施和产品服务，并且希望通过我们线下空间和全球网络资源满足社交需求。
所以，第一，我们对空间内的设施和产品服务设立了同样高的标准，比如水果水和咖啡豆都沿用了全球严格的用料标准。
第二，我们通过全球会员链接和兴趣小组的形式满足会员的社交需求。全球链接是我们的核心优势，WeWork APP上的活跃用户很多，粘性很大。据统计，70%的会员之间是有互动的，50%的会员之间是达成生意往来的，这是很大的价值。
装修风格是因地制宜的，会根据空间地域特色和中国消费者喜好来进行改造。比如，这里的楼梯被设计成彩虹糖的样式是因为我们充分考虑到空间原本的面貌，即游戏厅的设计特色，结合所处商区（王府井）的传统风格元素，从而融入了本土传统游戏设计。再比如，我们为会议室选用了乒乓球台一样大的桌子，既可以打乒乓球，还可以开会。WeWork中国有100多名设计师在做这方面的事情。
爱分析：空间设置和运营方案是由总部还是本土团队来做决策？如何做决策？
全斌：由本土团队做决策。
空间设置取决于对历史数据和周边人流及基建的分析。首先，我们会基于物联网和人工智能去监测本土空间的使用效率，有近100人的研发团队在做这方面的事情。
第二，我们也会基于周边人流及基建的情况去做空间的本地化调整。比如，我们认为在王府井地区需要设立大面积的空间，同时也会根据出行习惯和距离地铁的远近去决定是否设立电梯。
运营方面也要根据每个空间设置的特点去做不同的配置，比如啤酒台的大小、咖啡机位置的摆放等等都是有所讲究的。社区团队也是WeWork中国最大的团队。
爱分析：获取物业的方式是怎样的？
全斌：除了自营拓展以外，也在联合远洋地产合作进行物业租赁，未来也希望扩大地产类合作伙伴数量。目前的合作中，WeWork提供设计方案、社区建设、全球会员网络资源以及运营支持；远洋集团提供地产物业支持，目前与远洋地产在华的合作项目共计6个。
爱分析：现在的空间数为多少？
全斌：最新的空间数为69个，约占全球1/5。空间和会员数均处在迅速增长的状态。
爱分析：入驻团队构成是怎样的？行业分布有什么特点？
全斌：35%是大企业，包含一些大型企业如阿里巴巴、腾讯、今日头条等等；65%是中小型企业，以本土团队居多。
行业方面更多是呈现区域化吸引的特点。比如我们三里屯的空间吸引了包含企鹅影视在内的文创公司和买手店品牌，中关村的空间则会吸引更多互联网公司入驻。
05
明年将加速扩大空间规模
引入更多全球化产品服务
爱分析：近两年的战略规划是怎样的？
全斌：首先，2019年我们空间扩张的速度会加快。除北京、上海、香港、深圳、成都、杭州外，新进的城市会有广州和武汉。
未来两年我们会提供更丰富的产品服务类型，WeWork只是其中一个产品，是进入中国的第一步。其他的产品服务也会陆续进入，包含针对A轮之前初创团队的孵化器项目WeWork Labs；以及基于大数据的大企业空间规划定制服务“Powered by We”，首个合作项目将于明年初正式对外披露。
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