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正文3840字，预计阅读时间：10分钟
文/子木
近几日，石家庄这个城市再次登上微博热搜，相较于去年因无门槛落户登上热搜，这次的话题显然有些苍凉。
“房价跌回三年前”。
话题引来上百万流量，底下乌压压一片评论，当然更多的是网友对石家庄这座城市的吐槽。
什么二线城市的命，一线的房价；什么连自己的身份都搞不清楚，注定是悲剧；什么中国最难留住年轻人的城市之一……
其实在我的世界里，一个城市是没有原罪的，任何现象都是众多主观客观因素合力作用的结果。为了探明真相，特地约了二三好友去了一趟石家庄。
这个城市的房价所表现的规律和结果，对大多数城市都有普遍教育意义。
1
探访
相对于前几年楼市的火爆，当下的石家庄只能用“凄凉”这个词去形容，主要表现在二手房中介店铺的客流量上。
首先去了名极一时的正定区，几家中介店铺门可罗雀。进门之后，有的在玩手机，有的在看电视剧，中介给人一种慵懒的感觉，明显是那种长期接不到客人，失落的堆积。
小哥说，这周总共就带了3个人看房，一个观望，两个砍价，有一个砍的太狠都把业主逼急了。这样的景象已经维持好久了，本以为去年石家庄的“320无门槛落户”可以把市场再吹起来。
没想到，落地无声，石家庄如迟暮老人一般，一日不如一日。
随后去了石家庄近几年最为火热的核心区之一开发区。探访当地品牌排名第一的大盘「天然城」，情况更为不妙。
中介小哥说，这个小区是当地比较热门的楼盘。2017年10月份出台政策前夕，房价一度炒到近2万元/㎡，随后从高空坠落，一路跌到现在13500元/㎡，相当于跌去30%多。
按照一套100㎡的房子算，相当于跌去60万，再加上这几年物价上涨，以及货币贬值，妥妥跌去一个多首付。纵使这样，依旧是有价无市。
随后掏出手机，给我看了几套房的调价履历，业主的辛酸历程。
一般一个首付的降价，就会导致高杠杆投资客的出逃。
尤其是这几年高位站岗的投资客，过得水深火热，每天都给自己打好几个电话，询问买卖，小哥说到这里，欲言又止。
2
原罪
我们把时间齿轮拨转回到4年前，2016年。
这年是石家庄房价的起涨之年。原因很简单，隔壁老大哥北京带头领涨，房价一日三跳，引发恐慌购房热潮，让身在北京的石家庄人感到了房价上涨危机，纷纷回乡购房。
那时候，石家庄几乎大小楼书上，都会印着一个耳熟能详的营销热词“京津冀一体化”，这个词甚至被推上神位。
因为当地人认为，当下北京已经发展成熟，进入外溢阶段，那么首批受益者一定是政治能级最高的城市，也就是河北省会石家庄。
再加上石家庄又是北方交通要塞，隔壁还有“千年大计”雄安加持，未来可谓前途一片光明。
由此，房价一路上涨，从2016年最初的9000元/㎡，半年时间涨到15000元/㎡。要知道，之前石家庄房价达到这个数值的跨越，足足花了6年时间。
2017年，北京响应全国调控，发布“317严政”，房价彻底熄火，购房资金和需求开始加速外溢。然而石家庄这时却不痛不痒地跟进一条政策，“非本地户籍限购一套，且要求连续1年社保”。
最重要的是，石家庄并未对土地出让进行限制。数据显示，石家庄2017年卖地高达310亿，超7成地块溢价，地王频出。
不涉及一级市场（土地买卖）的调控，其实就是耍流氓。
举个例子，你住的房子单价10000元/㎡，突然有一天，有人告诉你隔壁的地在拍卖，高溢价率成交，楼面价跑到8000元/㎡，按照1.4-1.7倍计算，售价即高达1.2-1.4万/㎡。
你一定很开心，因为自己房子的价格也被重新锚定了。
土拍市场的火热，加上当地改善以及投资需求的释放，石家庄进入第二轮全民热炒阶段。
当地居民为主力接棒，有一套的买两套，有两套的买三套，乐此不疲，梦想着发财。直接把新房房价抬升至上一轮房价最高点，17734元/㎡，二环部分项目已经卖到2.5-3万元/平米。
3
虚妄
一切脱离实际的价值，都是虚妄的。
记得我们当初还探讨过“石家庄的房价到底高不高”？
在楼市分析中有一个特别好用的方法，横向切割法，意思是把同等级城市的各项数据，一项项列出来，综合对比。
对于石家庄来说，就用“房价-GDP”就可以看出大概。我们翻开2017年10月份全国各省会城市房价排行。
石家庄以16343元/平米的成绩排名第7位，在此之前是广州、杭州、南京、武汉、福州、武汉和济南。
再翻出2017年省会城市GDP排名单。
石家庄以6460.9亿的成绩排名第13，甚至不敌长春。事实上，后来石家庄GDP连续两年负增长，2018年是6082亿，2019年跌至5809.9亿。排名下滑到15。
看到这里你可能就明白了，石家庄GDP甚至不及成都的一半，但房价却超越成都几乎30%。GDP和长春相差不多，房价却是后者的222%，究竟有多么夸张。
如果按照GDP整体对照，2017年10月份石家庄的房价只能和后来东三省省会一个水平，也就是1万出头。
可以说，2016-2017两年，石家庄当地居民购买力被严重透支。
所以在2017年9月23日出台政策，要求非户籍家庭一套住房，同时3年连续社保，加5年限售后。
石家庄楼市一夜入冬。
4
血本无归
其实，石家庄当局知道楼市泡沫的严重性，为了避免出现不可控因素，曾想过很多办法，阻止房价下跌。
例如想方设法引进人口，尤其是2019年3月20日，出台的人才引进政策，轰动一时。
为什么轰动呢？
是因为其他城市起码有一个学历门槛，而石家庄则是，只要有身份证和户口本，就可以直接落户。号称为了城市发展，“无门槛落户”，实则是为了楼市续命而已。
这次政策的出台，也彻底让石家庄的大城户口跌入廉价时代。
然而这次人口战略，并未挡住房价下跌狂潮。
石家庄2017年—2020年新房价格走势图陆肖肖制图
克而瑞提供的数据显示，石家庄新房房价最高点是17734元/平米，2018年下跌至1.6万元/平米，2019年年底进入1.5万/平米区间，随后2020年疫情之后，彻底回到2017年年初水平。
而安居客研究院数据显示，石家庄二手房则是从2万的高点踏空，一路坠到1.5万元/平米，也回到了2017年年初水平。
这意味着，从2017年年初至今天，在此期间购房的人，名义上全部亏损。尤其是炒房客，加上机会成本和资金成本，以及通胀数值，基本属于套死血亏。
人们都说长沙楼市调控给全国炒房客上了一课，要我说，石家庄楼市才是真正的上课，这种房价连带资金的割肉疼痛，才是长教训的模版案例。
5
规律
我们不能一直停在过去，总要抬头向前。
石家庄楼市的风浪涌动，给炒房客血与泪的教训，但同样给予我们很多启示。
首先，省会、城市群战略这些概念和标签，并不是房价的支撑点。
房价的支撑点是什么呢？
很简单，产业、资源及人口。
石家庄贵为河北大省省会，位置也不错，上通下达，可无奈其产业太迷茫了。这注定无法逃脱被隔壁大城市虹吸的命运。
北京的虹吸是出了名的，甚至连隔壁的古城天津都招架不住，数据显示，天津现在一些地区的房价也跌回到了4年前，这个后面我会写专题文章。
近几年河北人才基本都被北京虹吸，在北京工作不顺的其次去了天津，剩下来的才会考虑选择石家庄。
当年苏杭也被上海无数次虹吸，但是苏州是78年改革开放后第一批沿海开放城市，工业底子强劲，历史文化卓著。
而杭州则是在阿里巴巴等企业崛起后，对上海产业进行差异化竞争，硬是走出了自己的一条创新路。
所以，有产业基础的城市们齐头并进，叫做城市群；没有产业基础的城市们在一起干活儿，最后只能一家独大。
可以说，当下中国除了大湾区和长三角可以实现城市群战略，其他基本都是虹吸模式，周边地区丝毫没有炒作价值。
这个观点在前几年我就提到过，现在大家看看环二线城市周边的房价走势就知道了。
6
节制
其次是资源。这里的资源最简单的就是高校资源和医疗资源。
如果石家庄和武汉、西安一样，拥有众多名牌高校，那么房价不至于跌的这么惨。
因为人才是一个城市的根本动力。北京为什么是中国“世界500强”企业最多的地方？
因为企业成功是需要人才基因和成本的，在海淀区注册公司，周边八大院校就可以为其输送全中国最厉害的人才，只有人才到位，这个公司才能得以快速发展。
这也就是为什么西安、武汉虽然早年发展迟缓，但依旧可以后来居上的原因。因为这些地方有人才资源，大型企业在这里落地，可以降低人才获取成本，提高企业发展成功率。
而石家庄在这方面也是匮乏的。
最后一项是人口，人口分为存量和进量。在存量上，石家庄1103万常住人口，全国是能排的上名次的，这也是石家庄唯一能提出来引以为傲的数据。但是在进量上，由于产业和资源因素，这些年非常差。
这时候，就要考虑“供应艺术”。如果存量人口一定，一个城市控制供应量，房子特别少，那么房价依然有支撑力，但石家庄却选择了后者，无节制供应，这样就把唯一的人口势能全部稀释掉了。
这让我想到了《让子弹飞》里的鹅城，把后二十年的税都收完了，经济生态被打乱，只能陷入恶性循环。
所以，当你看到一个城市在无节制的供地，即使是人口基数较大，房地产也是没有支撑力的。当年黄市长就用这一招，彻底治住了3000多万人口的重庆房价。
7
远去
过去，我们做研究，总结出中国房价的“阶梯”论，是指全国房价呈现大涨小跌的态势，像人在走楼梯的样子一样，步步升高。
但近几年你会发现，一些城市的房价“梯度”开始加速放缓，尤其像石家庄这样的城市，出现了4年周期，原地垂直起跳的情况。
这意味着，纯靠概念炒作的楼市，已经远去，接下来是真正的“拉出来溜溜”的阶段，各项“实际指标”都将成为房价的支撑。
我记得在上半年疫情期间写过一篇文章，提出一个观点，那就是上半年是否出现小阳春行情，对一个城市的房价走势，至关重要。
石家庄就是一个上半年楼市一塌糊涂的城市，这正是证明了其房价在需求最旺盛时，居民购买力表现疲软，房价还有回调空间，这在下半年，将进一步加重。
这样的城市还有很多，子木会帮大家一个一个解剖出来。
· ＥＮＤ ·
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