时隔三年，这两座城市“买房热度”差这么多！

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文/子木
近期，上海、郑州两大城市齐登楼市热搜。但两者命运截然相反。上海，房价一日三涨，抢房摇号，坊间热谈；而郑州，开发商“不降价联盟”瓦解，满地狼藉，坊间笑谈。这两个城市都是城市群核心，在房价周期机理上也十分相似，但为什么在2021年却各奔东西？接下来子木帮你深入剖析，最真诚的买房建议。
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在上一轮房价周期中，上海和郑州，先后分别带领长三角和中原城市群，进入全国房价第一梯队。涨势凶猛，叹为观止。基本演绎了全国楼市的模版式行情：买房人排队冲进售楼处抢房，二手房业主坐地起价，楼王层出不穷，菜场大妈津津乐道。而后，在2017年，两大城市分别被调控大手“强摁”在了地上。沪九条出现，要求本地两套，外地一套，而且外地人想买房需要5年社保+已婚，调控力度甚至超越标杆城市北京。这也意味着，上海炒房通道被彻底封死。郑州也很难，经历了三轮递进式调控，而且在2017年，房贷利率上浮了30%，基本成为当时全国房贷利率最高的城市。然而，现在上海又回到了当年的高光时刻。
这是上海2020年二手房成交量趋势，我们可以看到，2020年9月份二手成交破了3万套，12月更有突破4万套之势，二手房价跳涨，新房抢购再现。而同样调控回落了3年时间的郑州，却陷入困境。我看了一眼成交，2020年郑州商品房成交量同比去年下降了26%，公寓更惨，下跌了59%。
（来源：贝壳研究院）尤其前几年热炒的绿博新区，极其惨烈，万科一个叫兰乔圣菲的盘，毛坯房从1.2万/平米直接降到7500元/平米，最近推出特价房，价格低至6300元/平米。刷新绿博底价纪录。之前郑州市场上有一个神奇的组织，叫“不降价联盟”。开发商们主张不降价来抵抗房价下行周期，而且还受到了政府有关部门的支持。然而凄惨的是，这个联盟现在已经瓦解了。因为一些小的房企根本抵御不住冷市冲击，纷纷逃离，降价打折，以求自救。从2020年10月份开始，郑州市场出现首付分期、买房送车位、送物业费、送家电等花式营销，甚至还出现了零首付的怪象。
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分析完现象，我们理应找到这两个城市房价走势的底层逻辑。上海房价上涨，总结为四点：1、2020年，放水大年，上海吸入大量资金，居民购买力极速攀升。2、房贷利率太低，基本处于全国最低水平。3、史上最大力度的拆迁。4、供给不足。第1-3点之前解释过，今天不说，着重说一下第4点。调控的这几年，上海楼市虽然不温不火，但成交依旧不逊于其他城市，毕竟2400多万人口在那摆着。然而上海政府一直保持“中性”土地供应策略，房屋库存紧绷，今年突然上升的购房需求像洪水般冲垮了“供应大坝”。大坝决堤，供需失衡，房价应声上涨。最新数据显示，上海内中环的供需比已经到了近十年内的最低水平，房子卖一套少一套。我们再来看郑州。郑州虽然贵为中原城市群核心，但相对于北上广深、甚至杭州成都等强二线城市，吸金能力薄弱，放水大年，居民收入的增长速度跟不上大势。其次房贷利率这两年没怎么降过，仍处于全国高位。去年国庆期间，我找人调研郑州楼盘，首套房贷利率基本在5.63%左右，大概加了98个基点，处于全国前20队列。最重要的是，郑州供应是真的“猛”！ 贝壳统计，郑州商品房现在去化周期为27.38月，约为2.2年，公寓和商铺都在8年以上。而且据当地一家机构统计，郑州还有约60万套房的土地被出让，按照一年20多万套的出货量，靠当下市场购买力，消化极其漫长。其次郑州还有大量城中村，据规划，接下来5600万平的城中村将会被改造出租，极大分流了居住需求，这也是郑州楼市面临很严峻的问题。2021年，大郑州房价被大供应彻底击垮了。所以，无论是需求端还是供给侧，郑州都无法跟上海相提并论，这导致调控三年后的今天，两个城市站在了不同的分叉路口。3
那么这两个城市的购房者如何做决策呢？想买上海房的赶紧上车，因为2020年成交翘尾，2021年小阳春的行情会更热，现在已经憋不住，出现了量价齐涨的现象。而且上海这轮行情，政府是不会管控的。因为当下政策已经非常严苛了，没什么调控空间，而且房价都是实打实地由刚需买起来的。最大的可能性，也就是上调房贷利率，对冲楼市热度。所以，越往后，购房成本越高。不过上海是个大分化市场，2020年没有普涨，2021年也不大可能。买房尽量往核心买，郊区增长性不高。对于郑州来讲，2020很惨，年底也没有翘尾行情，理论上2021年不会出现小阳春行情了，所以不用着急买房，大家继续等就可以。开发商一旦开始打折放量，相当于打开了洪水阀门，房价还会继续回调，直至让供需杠杆得以平衡。其实按照常规预测，郑州2021年就能见底，隔壁同实力的合肥现在已经有了苗头。可没想到，政府竟下这么大的决心，压房价。我猜测，郑州之所以采用强供应策略，应该是想学长沙，让更多的年轻人进来发展经济。毕竟，大郑州啥都不缺，唯独缺人才。这对于郑州刚需来说，无疑是最大的利好，“房价可以等等你了”。最后我再总结一下：市场一切活动，最终都会归结为“供需”。两大因素此消彼长。需求方面，大家首先要关注调控周期。如果一个城市调控三年之上，且这三年没有任何行情，那么积蓄的购买力很容易成为新一轮房价的起因。其次，要注意城市能级，2020年，放水大年，一线城市吃肉，二线喝汤，三四线就是剩菜，五六线就是残渣。所以你会看到，2021年首先有房价行情的，就是前两年未大涨的一线城市。除此之外，要关注供应端。如果供应太大，再多的需求都会被稀释，房价起不来。长沙和重庆调控大法的秘诀就在于此。大家可以根据这个思路，自己找数据做分析。有人说，这些数据实在找不到，那么子木再送给你四个字：“翘尾行情”。现在基本所有城市2020年的成交数据都出台了，好好研究2020年“年尾”的数据，这将是2021年楼市最有力的信号。只要出现“二手房成交量连续三个月上涨”的翘尾行情，相信我，不用思考，直接上车。如果连成交数据都找不到的，那你只能等我了，子木接下来会帮大家整理出来，陆续分析预警。· 本文已完 感谢阅读·PS：实时数据，子木还会放到助理注册的微信号里，届时给大家定向推送。还有一些能说的不能说的内容、知识分享、我的一些生活感悟、还有比较有用的资讯，也防止跟大家失联，如果时间可以，偶尔还会给大家解答问题。这个号这几天加的人太多，容易被限制，饱和后就会关闭通道，名额有限，先到先得。
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