一场暴雨，教会了我如何买房！

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正文3154字，预计阅读时间：10分钟
文/子木昨天有位读者在群里发了一句话：“感谢暴风雨，让我买到好房子。”
我一脸错愕。
因为按照一般人的脑回路讲，暴风雨并不是什么好事儿。尤其这段时间各地频发洪涝灾害，有的地方大树被连根拔起，车被冲走，人还受了伤，百害无一利。
然而他却说这是好事儿。
我本好奇，再三细问终于得知真相。
原来这位读者近期准备买房，参考地段、交通配套后，看中了北京南四环的两套二手房。但他不知道哪套质量好，典型的选择困难症。
他从一本书上看到过一句话：“暴风雨是检验房屋质量最好的机会之一”。正好赶上北京前几天暴风雨天气，决定学以致用，雨还没停就马不停蹄去约中介看房。
结果真被说中了。
他看上的A房出现轻微渗水现象，B房虽没有出现渗水痕迹，但因为地势较低，小区道路被大水淹了很多，地下车库也进水了，雨大的时候，路道拥堵，进不来出不去。
最终他选择了A房，用房屋渗水做博弈，之前拒不让步的业主只好无奈降了5万，签了合同。
他说，如果没有这场暴雨，可能就买了B房。后来从物业大爷那得知，B房所在小区排水系统有缺陷，每逢雨季都这样。物业费太低，物业管理人员都懒得去弄。
如果不是这场暴雨的考验，这些信息根本不会有有人告诉自己。这也从侧面反映出，市场上大多数买房人，很难去辨别房子质量的有效信息。
介于此，子木说说自己的看法。
1
这三年的房子要谨慎
可以说，中国绝大多数开发商都造不出好房子。
原因很简单，过去房地产市场实在太赚钱了。中国有9万多家开发商，鱼龙混杂，银行对开发商放贷无约束，谁“快”谁就是大哥。
前面的带头抢地抢客又抢钱，后面的中小开发商也跟着照猫画虎，高周转。
结果开发经验和能力不足的开发商，玩砸了，除了烂尾楼就是一批批残次品。所以你每年都会看到身穿白色战甲的维权业主，站在售楼处门口，拼命摇旗呐喊，求公道。
尤其2017-2019年这3年，开发商不顾一切搞生产，但又遭遇了还债年，楼市调控，限价政策等负面打击。
诸多因素把开发商们逼到了死角，为了活下来，很多企业开始变相降低建筑成本。钢筋比面条细，承重墙3个改成2个，撕地板、发霉门、房漏水、装修送甲醛……
楼房还没封顶，建筑工地就塌了，砸死了人。
所以如果你以后买房，要对2017-2019年造起来的房子，格外小心，尤其是2018年造的限价房，尽量避开。不然很容易中奖。
不仅如此，大家还要学会甄别开发商的质量。
2
假榜单
市场上关于教大家甄别开发商质量的内容非常多，但基本都没有意义。
有的说，让买房人去查什么开发商口碑榜、业主满意度榜、品牌影响力榜等等，告诉你，市场大部分榜单都是开发商用来和资本谈融资的筹码，花钱买的榜单，没有任何权威性。
即使是最基础的“销售榜”，这几年注水也十分严重。例如上半年，哪家开发商卖了多少钱，多少平米的房子，都没有真实数据，和房子质量无多大关联性，这几年大房企出事儿的新闻不在少数。
不过销售榜单的名次，可以作为参考开发商实力的指标，只能说，百强房企造的房子会比无名小开发商强，销售榜50强以内，财力雄厚，可以大概率保证不会出现烂尾情况。
这时候有人说了，我们这属于小地方，品牌开发商还没进来。除了每年在排行榜上的百强开发商大家比较熟悉外，地方中小型开发商大家都不太了解。
3
实探
这时候怎么办？
约一个当地中介，去找这家开发商在你所在的城市已开发的社区，佯装看房。去看看小区环境和规划，别怕浪费功夫。因为你现在看到的情况，大概率是未来居住的情况。
而且地方性房企竞争更加激烈，为了扎稳脚跟，对口碑的塑造和要求更高一些。这就是为什么很多城市，地头蛇的房子质量反而要比“强龙”要好得多。因为他们的政府关系、材料成本和环境会更有利一些。
如果这个开发商在你所在的地方，一个楼盘都没开发过，这种物业不太建议买，没什么保障。
因为很多小型开发商，基本都是从设计院买图纸，然后把工程承包给第三方进行开发，都是模版化运作，也没有什么服务和产品概念。烂尾都没地方去维权。
这里还要讲到一点。那就是不到万不得已，千万不要买回迁房，再便宜也不买。
回迁房是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。
这种房子因为没什么利润，开发商都是忍痛开发。为了节约成本，用料和建筑规制都比商品房差很多。很多回迁房的位置都很偏，升值潜力低，拿本时间长，房屋质量差。
回迁房，是整个市场中维权概率最大的，没有之一。
4
学会验房
当通过各种手段得知你买的房子，没有任何问题时，你就认为这套房子安全了吗？
错了。
再好的开发商，也保不准出现房屋质量问题。因为在对利润的追逐下，没有什么底线可守。
这时候，就需要你具备另外一个技能，“验房”。
一般情况下，开发商交付房子后，会找专门的验房师帮你收房。但你懂得这种验房师和开发商都是一根线上的，基本就走个过场，除非傻子都能看到的问题，其他一律瞒混过关。
所以，你只有两个选择。
1、从市场上请专业第三方机构的“验房师”。一般是按平米计费，每个城市价位不同，几百块钱到几千元不止。
2、自己学做验房师。省钱又不怕被忽悠，万一查到什么问题，可以第一时间和开发商反映，保证入住质量和自身权益。因为一旦交房后，再去维权难上加难。
下面是子木跟几位资深验房师朋友交流后，总结的几个要点，大家学会后，基本对房子质量有一个整体把握。
5
验房五步
首先，在验房之前，在你脑海里要有一个思路，“由大到小，由外到内，由明到暗”，把观察精度定量到厘米单位，不放过任何一个死角。
细节就是金钱。
转化为验房路径就是，“户型、面积、层高、通风、墙壁、地板、门窗、水电、橱柜石材设备”。
准备阶段，需要自行收集几个小工具：空鼓锤、梯子、卷尺、乒乓球、塑料挡板、电笔、记号笔、便利贴。
思路和工具准备好后，就进入实战阶段。
1、对全屋各空间，用卷尺精确量标，绘出房屋实际面积，对比购房合同上的长宽数据，一般误差应该在4%之内，如果不符合约定，则可以要求赔偿。
其次对户型和合同所述进行仔细比对，窗户位置、马桶位置、空调位置，如果是精装房，就要把样板房照片拿出来对比，看用料是否一致。
2、用眼睛进行全屋扫描，看是否有漏水痕迹，墙壁、地板、厨房大理石板是否有裂纹。然后用空鼓锤对全家全范围无死角敲打，包括墙壁、地面、卫生间的瓷砖，发出咚咚声为空鼓。如果空鼓太多，说明工程质量不过关，未来有裂开，掉落的风险。
3、测试卫生间下水弧度，一般卫生间地砖都有坡度，大概5度左右，眼睛是看不出来的，只能四角放置乒乓球，如果顺利滚向地漏，说明质量过关。
然后测试卫生间防水，用塑料挡板在卫生间门口设置封闭空间。向卫生间注水，大概20厘米左右，观察水位变化情况，并和楼下业主沟通，看是否有渗水情况，卫生间是最容易出现的问题的地方。
4、对全屋门窗进行检查，看有无沉降、变形、扭曲。多次开关门窗，观察是否严丝合缝，出现卡壳现象。
5、对全屋电路测试通电性，灯具是否能正常使用，用螺丝刀打开墙壁插座，看是否接通地线。
以上五步中，每一个细节都要关注，如果出现问题，用记号笔记下拍照反馈，要求开发商进行修复，如果问题严重，则要快速反馈要求赔偿。
验房是一门细活儿，每个死角都可能存在开发商省工减料的猫腻。相信我，按照上面步骤，花费一天时间去把自己的房子验好，后面会省很多麻烦。
6
失望与希望
其实写到这里，心里有些许不适。
因为现在我们买个手机，买台电视，甚至买台车，都是拿来即用，无需担忧。只有房子这个商品，花费一生积蓄，却不能买个心安。
房子塌方，墙皮掉落，房屋漏水，早已司空见惯。有的楼盘甚至还用橡胶做人工湖，几苗树做绿化景观，甚至还有交房时少了卧室的……
前段时间，浙江一小区，阳台带人一起被吹下楼，酿成惨剧，更是将房屋质量问题推向世人眼前。
网友质问，就不能在混凝土里多加几根钢筋吗？
昨天，住建部喊多家房企在北京开座谈会，很多人都说强监管时代已来，开发商没钱了，得好好造房子了。
但我想说的是，真正的原因更多的还是房价。
只有房价停了，老百姓才会重视质量，才能倒逼开发商改革，把所有精力放在房子质量上。也可以说房价停止疯涨之日，才是中国房屋质量重见光明之时。
那时候，起码不会再用暴雨来衡量房屋质量了。
这天，能等到吗？
·　ＥＮＤ　·
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