笔记百科? ?中国物业行业进入了大发展时期，发展路径越走越宽。领先型物业服务公司已经开始介入到社区治理和市政运营之中，在更大面积和更多内容上提供城市服务。物业服务的管理理念、方法、平台在新的领域上被重新定义，物业企业发展空间又扩大到一个量级。
一、物业公司开展城市服务的必要性
? ?随着我国传统人口红利见顶，新型城镇化建设是挖掘我国经济结构性潜能的核心战略，并且将成为今后十余年我国经济保持中速平稳增长的关键。2014 年“新型城镇化”首次写入政府工作报告以来，关于城市治理的表述持续出现，从最初的让城镇“宜业宜居”，到治理“城市病”，到 2018年首次提出“精细化服务”，再到 2020 年首次提出“大力提升县城公共设施和服务能力”，对于地方政府城市治理水平的要求愈发提高。
? ?但是有些地方城市治理水平还有待提升，如：2020 年以来的新冠疫情，也暴露了部分地方政府城市治理能力尚有不足的问题，因此，引入市场化城市服务有望破局并形成三赢局面（地方政府、第三方机构、城镇居民）。
? ?2018年，全国城乡社区事务剔除社区公共设施的总公共财政支出达到11832亿元，2012-2018年复合同比增长17.6%，2019年明细数据尚未公布，但全国城乡社区事务财政支出同比增长16.1%，预计2020年仍将有增长。当前城市服务市场供应量保守估计在2000亿元，而在未来5~8年，这个市场体量有望达到万亿级别。随着市场供给成熟，新订单可能出现井喷式增长。有业界专家表示，城市服务对物业服务来讲目前是一片蓝海；如：招商积余在2020年中报中也指出，城市服务作为新的蓝海市场，将成为各头部物业公司发展的新领域。
二、物业公司开展城市服务的可行性
? ?城市治理需要管理范围和管理手段的精细化，物管公司在一体化城市服务解决方案上有巨大优势：
1、权责可统一，监管更便利
? ?在将城市服务分包给各职能服务公司时，城市中大小事情问题交织，责任边界不清晰，导致问题处理进度缓慢。签订一体化城市服务管理合同，服务效率将会大大提高，并且政府也有了管控抓手，无论是环卫、停车场还是设施社保管理问题，都可以直接与物业公司协商解决。
2、横向能整合，服务有保障
? ?
? ?物业公司在住宅、商写、公建领域常年面对此类服务整合问题，即便是最基本的物业基础服务，也是需要给业主提供综合性解决方案。公共事业企业往往在专业领域有经验、有技术，但这些企业基本没有过跨专业协同经验。
? ?物业行业的公共属性、核心能力和服务水平与城市公共服务的需求高度匹配，可以满足城市精细化发展方向及增效要求，在城市服务供给上具备天然优势。
3、服务密度大，增值拓展宽
? ?
? ?物管公司的城市服务方案不只包括“围墙外”，还包括“围墙内”，能够实现住宅、商办、公建、城市公共空间的全面覆盖，从而大幅提升区域项目密度。密度提升后，一方面能够发挥规模效应，缩减管理人员，提高供应链议价权；另一方面有利于掌握线下流量入口，方便部分增值服务的开展。规模效应与集中效应，更利于物业公司进行高效管理并开展增值业务。
4、盈利能力中，现金流健康
? ?
? ?在城市服务合同招投标中，价格评分占比一般较低，使得行业不太可能出现价格战，进一步确保了稳定的盈利能力。
? ?其次公共财政预算拨款有明确支付方式，基本不存在长期垫款现象，通过观察已有案例（横琴新区），城市服务订单采取预付款+进度款结合模式，付款账期已有明确约定，一般不超过30天。
三、物业公司开展城市服务的风险点
? ?
? ?大型物业服务企业进入城市服务“如火如荼”，但中国地域广大，发展程度参差不齐，城市服务的模式尚未成熟，目前大举拓展城市服务尚有障碍。
1、服务要求高，前期投入多
? ?城市服务由于面积和物业类型丰富，前期需投入大量人力物力，总成本相对较高，并且城市服务尚处于发展初期，利润保障需长期观察；但城市服务看中的是未来的升值空间和扩展余地，在运营模式相对成熟后，城市服务带来的资源会拓展业务深度和广度，对应的营收也会增加。
2、治理能力散，地域差异大
? ?城市管理现状参差不齐。除了万科物业、龙湖智慧服务试点城市服务的为国家级新区外，目前物业服务企业合作的城市多为三四五线城市，这些城市对城市治理的需求与物业服务企业的能力匹配度更高，但是不同城市的城市管理现状参差不齐，城市服务面临的难度较高，能不能接到项目，接到后能不能做好，这都是企业应该考虑的现实问题。
3、人员转换难，服务场景多
? ?受服务人员安置的影响，企业短期人工成本上行过快，需接纳部分原项目人员，人工成本会在短期内剧增。同时，由于城市服务涵盖的范围广，服务场景比较复杂，也将考验企业的业务整合能力和谈判能力。只有在首次合作成功之后，才可考虑通过与政府的友好合作进一步延展业务。
四、物业公司拓展城市服务的机会
? ?在未来发展战略中，物管行业的城市服务被频繁提及，包括碧桂园服务、万科物业、保利物业等头部企业均在加速布局不同场景的城市服务，若在与此类行业巨头公司竞争中拔得头筹，将大幅提升公司行业影响力，提升市场地位。
? ?比如保利物业早在2016年便开始涉足城镇公共服务管理，其以经济较为发达的浙江嘉兴市嘉善县为突破口，先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及周边的上海市罗店镇布局，截至2019年末，保利物业有2.87亿在管面积，其中1.4亿来自公共服务项目，占比高达48.9%，甚至超过住宅物业。2019年1月，万科物业全面接管覆盖横琴新区106.46平方公里的市政基础设施管养工作，管理面积提升显著；
五、物业公司开展城市服务的成功因素
1、自身硬
? ?服务企业能力比较综合，有一定的实力承接城市服务。物业管理的规模经济将带动增值服务和科技应用。当规模与品牌足够大时，服务叠加、成本优势就能显现出来。另外，企业的背景就显得尤为重要，政企资源丰富，企业背景强大，可以更好的承接政府订单。
2、伙伴强
? ?由于城市服务甲方承担社会治理职责的特殊性，物业企业完全可以通过与政府成立合资公司来强化合作关系。但是合作伙伴的如区政府、国企合作方的能力和治理水平也是非常的关键。见下图同行实践表：
3、求双赢
? ?任何合作都难免需要磨合，双方要求同存异，谋求双赢。政府背景合作方要政绩、要治理，物业公司要业绩、要盈利。双方除了共做资源整合平台以外，还应共同培育某领域特长，增强竞争优势，纯粹的平台型公司是不存在的，只做服务外包也是很难的。培育某领域特长，也是为了克服背景、经验方面的短板。
六、物业公司切入城市服务的模式
1、从上到下
? ?万科物业自2018年从珠海横琴开始探索城市服务开始，短短2年间，万物云城凭借创新模式，已完成10个城市、12个项目的综合探索。据统计，万物云城目前已在珠海横琴、雄安新区、 广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等多地“落子”，主要为一二线城市新区的综合服务，万科的城市服务模式是自上而下的，通过与具有示范意义的标杆区域合作来切入城市服务这一领域。
2、从下到上
? ?在城市服务这条赛道上，另一家标杆企业碧桂园服务也是较早的入局者。公开资料显示，碧桂园服务目前已与韩城、开元、遵义、衡水、西昌等十余个城市达成战略合作，并持续推进项目落地。碧桂园服务是自下而上开展的，更多的从三四线城市的环卫服务发力，作为进入城市服务领域的突破口。最近，碧桂园服务还收购了一家环卫为主业的公司满国康洁70%的股权。
3、中段突破
? ?2020年6月23日，旭辉永升服务与江苏泗阳经济技术开发区举行了合作签约仪式，双方在智慧社区、智慧安防、智慧交通等智能城市建设等多项系列合作达成一致，从智能化角度切入城市服务；保利物业将城市服务的重心则对准了城镇，开启城镇公共服务管理这一独具特色的领域；招商积余也凭借自身管理大体量项目的优势，以及自身央企的企业性质，来对城市服务做了业务切入。环卫、秩序维护、园林绿化、市政设施维护等这些基于传统物业基础服务的延伸，也已成为城市服务的基础业务，各物业企业在拓展相关业务后会包装入城市服务的概念中。
? ?必须看到以上这些城市服务相关业务仍是存量业务，想一块块地从其他专业服务商口中夺下这些业务，物业公司还需多多提升内力。最核心的是需提升行业整合能力，强化资源配置经验和能力。将环卫、秩序维护、园林绿化、市政设施维护、供水、供热等城市专业服务融为一体，在综合业务的管理运营上，做一个物业大管家的角色。
? ?城市服务还远不限于目前可见的基础业务，因为这是一个全新的业务概念，没有既成的业务范围限制，可延伸空间非常大。2019年9月，万科物业服务有限公司中标“深圳市河流水质科技管控项目”，中标金额为1.9亿元，合同签订预付款直接60%。保利物业做小镇管理，中航物业做城中村的防疫，这些业务原来都是没有的，可以说是物业企业自己勇于想象和尝试，勇于去影响、触动和说服政府部门而获得的新业务，而且这些新业务又极大地解决了目前市政服务日常运营存在的不足，可以说是多方共赢和期望极大的业务。
七、正荣物业开展城市服务简要分析
? ?行业研究分析的目的之一是为了指导公司业务实践。那么行业内的中型公司该如何进行城市服务拓展呢？以正荣服务为例简析一下。
? ?正荣服务成立于2000年，在管项目主要覆盖长三角、海西、中西部及环渤海四大区域，业态涵盖住宅、政府公建、写字楼、工业园区、学校等多种类型，约4000万在管面积，近7000万合约面积，是个比较典型的处于高速发展期的中型物业服务公司。
? ?正荣服务的主要优势在于布局较均衡，上市公司品牌力较强，品质基础比较好，在海西、长三角的部分城市深耕多年，拥有良好的当地政府关系，并且正值公司大力推行外拓，市场拓展激励较好，且决策速度快，也顺应了当前物业市场竞争的环境。
? ?劣势方面，首先公司体量与头部企业差距较大，规模效应的优势还无法体现，城市服务处于起步阶段，经验少且暂无明显特长。行业头部公司纷纷入局，竞争压力日渐加大，想分一杯羹也不容易。
? ?以正荣服务的现状来看，应将目标瞄准品牌相对强势的区域，比如：海西区域、长三角区域等，通过深耕多年的良好政商关系来拓展业务。不要眼高手低，要踏踏实实从零开始，从基础做起，以市容环卫、园林绿化、设施管理等方向作为突破口进入城市服务市场，逐步拓展、积累经验，以便于进行其他区域的业务拓展及复制。战略运营部要加强对新业务的研究，谋定而后动，在看到挑战的同时也清楚自身开展新业务的有利条件，如：目前在管业态丰富，各种类型项目均有所涉及，尤其是近几年正荣在非住宅类服务的能力迅速成长，相关能力可以应用到城市服务集成中，相信在当今城市服务的东风下，正荣服务也有可能乘风破浪，有所作为。
? ?总之，目前头部物业公司对于城市服务的探索实践正在深入，业务拓展也正在加速，城市服务有望进一步打开行业发展空间。由于城市服务市场规模巨大，中游物业公司与其临渊羡鱼不如退而结网，要看准机会，大胆拓新，努力成长为此领域的后起之秀。
? ?未来物业公司在城市服务领域将会扮演更加重要的角色，有更加广阔的发展前景。躬身入局，事在人为，相信一切皆有可能！ ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （完）
注：本文是笔者参与的中国物业管理协会产业发展研究委员会2020年度研究课题之一。由于笔者认识有限，尚在摸索，且抛砖引玉，仅供同行参考指正。
HL
2020.10.30
