笔记百科郑州威尼斯水城
不久前的郑州二手房市场，迎来了最大“牛市”，一夜之间坐地起价、违约现象层出，买房者历经磨难，更是遭遇了不动产办理难坎。如今，双限之后，二手房市场也逐渐冷却，卖方市场变买方市场，好景不在。双限满月，我们走访中原北区最热二手房小区，一探市场行情，看看如今仍旧心仪二手房的购房者，如何选择？
第一站，风和日丽家园（一期——四期）东门，位于煤仓北街和董寨大街交叉口附近，目前二手房均价16000元/平米。
风和日丽小区由康隆置业开发，属于国资小区，一共分五期，前四期已经交房，五期预计18年交房。
一期（03年交房）在东北位置，二期（05年交房）在西北位置，三期（09年交房）在东南位置，四期（14年交房）在西南位置。
小区整体的年龄跨度较大，主要以多层、小高层、高层为主。
一期、二期以多层为主（共7层，6、7层复式），一梯两户，物业费大概5毛以内，主力户型为80多平-102平两房，108三房、120多平三室、122-128平三房、132平三房。
一期和二期绿化植被比较多，由于年代比较老，楼栋外观、户型设计都比较老旧，和城区的老家属院风格很像，一楼带院，种花种菜都非常舒适，很吸引老人。
缺点就是，路面车位无合理规划，私家车、电动车扎堆，显得很杂乱。
三期为小高层和多层，主要是135-145平左右三房、180平左右四房；四期为高层、小高层，主要是77平两房和125平左右的三房。
三期、四期小区的现代感逐渐增强，小区路面规划了停车位，路面整洁了很多。
但缺点是，四期高层楼栋楼间距不一，导致有的楼栋采光非常的差。图四为四期多层电梯洋房的一楼，中午12:44拍摄的室内图片，从阳台照射进来的太阳光还不到客厅的三分之一。
图一为三期和四期之间的健身一角，四期和二期之间还有个小公园。
图二为一期、二期之间的幼儿园，小区属于学区房，可以上育才小学（区重点小学）。
图四可以看出，目前小区楼栋入户情况，电动车扎堆并无合理的管理。
我们是从小区东门出入，小区东门正对董寨大街，东门两侧是社区商业街，能满足日常生活所需。
外侧董寨大街上，邻近小区一侧的有整齐排列的水果摊、蔬菜摊，还有丹尼斯生活超市。相对的煤仓北街上，也有很多商铺。
整体来看，小区周边能满足日常生活所需，生活非常便利。
公共交通上，主要的出行还是在桐柏路、冉屯路农业路附近，未来开通地铁5号线后，小区离桐柏路站点也非常近，地理位置相当优越。
第二站，威尼斯水城，位于冉屯路与冉屯东路交叉口附近。开发商是城开集团，二手房均价15000元/平米。
小区一共分三期，一二期都是多层，三期是9层、16层、18层的小高层，25层的大高层，和31层的两栋筒子楼。（图为三期小区大门）
威尼斯水城每一期都为单独小区，小区之间紧挨着，中间隔着一条商业街道。
图为一期小区实拍，小区为欧式风格，仿照意大利水城威尼斯的风格，进入小区内就是水系景观，楼栋分布水系两侧,如图一；
小区整体环境干净、整洁，小区地板以精致的小石砖为主，通透性好、经久耐用、外形美观，花坛也以瓷砖为主，从这些细节上，可以看出小区的优越品质。
一二期都是多层，主力88平的两房，105到111平的小三房，128-136大三房。
图为一期小区楼栋实拍，西式洋楼风格，虽然06年交房，但是比起其他06年的小区，整体外观并不显旧，风格时尚。
图一为一期小区楼栋入户口，水系风格无处不在。
图二为该小区的特色，阳光观景台。
图三为一期小区内的环境，和众多老小区一样，地面停车错乱，占用公共道路。
图四为小区道路实拍、
整体来看，虽然也是老小区但是绿树植被特别多，据中介称小区内除了一些名贵树种，还有不少果树、枫树，最美的季节就是6、7月。
二期为威尼斯最好的一期，07年交房，22栋楼，带地下车库，比起一、三期，最大的亮点就是有个湖心公园。
比起一期，二期规划了地面停车位，道路显得更加整洁。
小区的绿化环境非常不错，如果是一楼带院，如图二，可以借用绿植形成围挡，打造自己的私家庭院。
小区中央的湖心公园，让整个小区更显生气，有水有树，又以低密度多层为主，整体居住舒适度非常高，因此也是最受购房者偏爱的二手房小区。
一期与二期之间的商业街，属于社区商业街，各种店铺林立。
但是据中介称，这片商业街的店铺流动性也特别大，虽然社区商业街方便小区住户生活，但是往往因为是内街道，流动人口太少，生意也比较难做，因此也造成了商铺流动性特别大。
左侧图一为三期“独特”的临街筒子楼（31层），3梯18户，主力是40多平的标间，居住密度和流动性都非常大。
但是，好处是属于70年产权，双气，是郑州目前市场上热门又稀缺的小户型产品。
除两栋筒子楼外，三期还有9层、16层、18层的小高层、25层的高层。三期户型主要以38，48，56平的标间，90平左右两房，还有125单卫、128双卫大三房为主。
三期东南位置有几个楼栋比较特殊，如图所示，据中介称，因为整个五龙口就是斜的，像一个尖头火车头，为了保证最大限度的采光，才有了这种看起来如“波浪”的造型。
三期相对一期、二期来说，物业管理、小区配套更先进，入户直接进入地下车库，为地面小区节省了更多空间，人车分流，小区出入也更安全。
而且，三期的地下车库里的电梯可直达单元楼，非常便利。
入户口有一处水系主景观带，小区楼栋前设置了电动车充电桩，更方便生活。
配套上，除了三期入户对面的丹尼斯全日鲜，社区商业街的各种店铺，临外街的筒子楼楼下三层是世纪联华，生活还是相当的便利。
第三站，晶华城小区，位于冉屯路与秦岭路交汇处东200米路北，目前二手房均价13500-14000元/平米。
一共有四期，其中四期仅有两栋楼。晶华城以多层、小高层（11层、18层）、大高层（28层）为主。一期05年交房，二期06、07年，三期09年，四期去年交房。
晶华城是这四个小区里，户型种类最多的一个小区，从20多平的标间到220多平的复式，总共有40多种户型。
图为一期小区实景，整体感觉小区环境略逊于同年龄段的二手房小区，物业服务比较差。
据一位业主称，小区物业已经换了两波，服务提不上来，导致比起同类小区环境差很多。但优势是，价格相对便宜、户型可挑选范围多。
三期和一期小区紧挨，相比而言，小区内多了公共的篮球场，幼儿园，广场。
整体偏高层的楼栋，楼层外立面看着颜色更加亮丽。
但是，同样的问题还是小区的公共环境比较差，可见一个好的物业，不仅能创造舒适的居住环境，而且能提升小区的居住品质和投资价值。
一期和三期对面，就是二期，楼栋比较少，呈单条长形，小区内绿化比较少，亮点不多，但是有类似于loft的小复式，买一送一。
第四站，正商明钻小区，紧挨着晶华城小区，目前均价15000元/平米，一共三期。
一、二期相对，中间隔着洲海路。
三期位置较远，位于北三环电厂东街，靠近西三环。
相比一期、二期，三期由于位置较远，二手房不如前两期热门。
正商明钻，是典型的刚需小区，一二期一共19栋，除了11号楼是6层的多层，其他的楼栋都是21层或27层的高层。
户型结构也很固定，有五种户型，分别为40平朝北标间（70年产权，独立厨卫），87-92平两室，102平两室（手枪户型，不建议考虑）。
正商的物业虽然被人经常吐槽，但是在我们的探访中却是四个小区里唯一查门禁的小区。
小区并不是特别大，但是干净、整洁，如图，二期小区内部实景，入户小喷泉，绿化率虽然一般，但也比较小清新。
整体来看，很符合郑州刚需高层小区的特色，虽然都不是顶级配套，但也属于中等偏上。一、二期交房都在11年，属于比较新的二手房小区。
一期入户口正对的是乐丁广场，奥斯卡影城，银行、药店、各类商铺等，整体生活氛围比较时尚，适宜青年群体。
四个小区价位上风和日丽家园＞威尼斯水城＝正商明钻＞晶华城。
居住舒适度上风和日丽家园/威尼斯水城以多层、小高层为主，密度低，小区环境舒适，绿化率高，大户型居多，适合改善和老人；正商明钻各方条件中等偏上，适合经济稍宽松，品质追求较高的刚需；晶华城环境虽然一般，但是价位和户型是最大优势，适合紧凑刚需族置业过渡。
教育配套上，风和日丽和威尼斯可上育才小学，晶华城和正商明钻可上秦岭路小学。
生活配套上，小区周边都基本能满足生活所需，其中风和日丽家园离锦艺城商圈最近。
交通配套上，风和日丽家园和威尼斯水城离5号线最近，靠近农业路高架，交通和区位更优越。
小编建议：
二手房的选择最重要的还是挑选经济可承受范围内的小区。然后再在同等价位小区，再挑选品质、物业、户型、学区、区位、交通更满足自己需求的小区。
目前中原北区的二手房市场降温不少，据一位中介经理透露，前几个月的暴涨，房价涨势太猛，如今市场价位量低，涨幅空间不大。而且，同比去年的10月市场，今年的10月成交更是冷淡。
因此，处于买方市场优势的购房者，建议此时可以多看看二手房，寻找最佳时机再出手。
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